Si el propietario no paga sus deudas, la comunidad responde de ellas. Si puede probar que son morosos y que no pueden pagar, los pagos de su deuda pueden provenir de todos los residentes que los rodean. Esta es una ilustración útil que explica los pasos legales simples que puede tomar si una empresa no coopera. El camino amistoso puede no ser siempre fácil, pero siempre vale la pena intentarlo primero.
Lo que un vecino no paga lo tienen que pagar los demás
Para que las comunidades funcionen correctamente, todos deben ser responsables de sus propias facturas. Recurrir a una compañía de préstamos/tarjeta de crédito no es una opción porque puede causar un dilema financiero aún mayor y disputas acaloradas que tensan a la comunidad. Lo que uno no paga, lo tienen que pagar otros. La interrupción causada por las deudas impagas, especialmente en la renovación de edificios, sería desastrosa. Si uno no paga su parte, el resto de tus proveedores y aliados tienen que pagar más para cumplir con sus obligaciones. Eso probablemente significará que las cosas le costarán más al final, por lo que le conviene pagar a tiempo.
Es importante que los inquilinos sepan la diferencia entre el arrendador y el dueño de la propiedad. Si vive en una casa de alquiler y el propietario tiene deudas con la comunidad, no es su responsabilidad y no será responsable. La obligación recae en el propietario.
Un impago, muchos motivos: ¿falta de recursos o deuda provocada?
Generalmente hay cuatro tipos de impagos según José Luis González, te diré. Incluyen incumplimientos habituales del pasado (en los que repitió una elección similar antes), incumplimientos temporales que son a corto plazo y incumplimientos puntuales para eventos o momentos en los que no puede hacer nada más.
- Impagos puntuales: las devoluciones se producen por falta de saldo en la cuenta, errores de domiciliación, etc. Solución: enviar una carta dirigida a comunidad de vecinos o llamar al vecino.
- Impagos por disconformidad: Cuando alguien no está contento con las reglas establecidas por su comunidad, el mejor curso de acción es hablar con el vecino y explicarle cuánto se siente obligado a pagar.
- Impagos por imposibilidad puntual de pago: Una empresa que está luchando para cumplir con sus obligaciones de nómina podría necesitar un préstamo. Un buen primer paso sería hablar con el propietario, ver si está dispuesto a pagar de otra manera y discutir pagos razonables que ambas partes puedan acordar. También debe ser aprobado por la Junta Directiva, lo que no debería ser un problema ya que están de su lado.
- Impagos crónicos: Algunos propietarios de viviendas pueden evitar su deuda mediante el uso de pagos diferidos. Esto podría ser una ocurrencia más común cuando la propiedad se va a vender para obtener una ganancia y luego el comprador paga los pagos atrasados del préstamo. Es común en muchas industrias, desde la vivienda hasta la fabricación e incluso la atención médica y la ingeniería. Si un miembro de la familia no puede cumplir con sus obligaciones financieras, el afligido querrá que se tomen todas las medidas legalmente posibles. Si el difunto estaba involucrado en un negocio, entonces los herederos se preguntarán si pueden llegar a un acuerdo o no. Si siguen adelante y deciden ganar con una solución amistosa, aún deben considerar presentar una demanda.
Acudir a la vía amistosa, el primer paso a seguir.
Al tratar con un vecino moroso, siempre puede tomar caminos que no impliquen acciones legales. Puedes intentar hablar con él en persona o enviarle una carta recordándole las deudas que te debe. Lo mejor es hablar con el vecino ya sea personalmente o por una vía amistosa. De esta forma, se tiene un registro de las reclamaciones que se han realizado. Así sabrás qué traer a colación en el juicio.
Si no funciona la vía amistosa, inicia un procedimiento monitorio.
Si el propietario no ha pagado después de negociar con ellos, su otra opción es ir a juicio. Esto significa que enviaría una carta de advertencia utilizando métodos oficiales. No necesita un abogado o procurador para esta parte del proceso.
Este procedimiento es necesario. Por ejemplo, si alguien no paga sus impuestos, se debe realizar una reunión para que el propietario decida si presenta o no una demanda en su contra.
Es necesario que su negocio adopte un acuerdo de liquidación de deudas, regulado en la Ley de Propiedad Horizontal en una reunión de directorio.
Patricia Briones, abogada del Departamento Técnico Jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid explica que este acuerdo de deuda «reconoce la deuda total a que asciende la deuda del vecino» y advierte que «hay que notificarlo a los tribunales».
La persona encargada de emitir los certificados debe proporcionar información con el monto adeudado.
El juez reclamará el pago al vecino en un plazo de 20 días.
El juez requiere que usted responda dentro de 20 días.
- Que el propietario pague la cantidad adeudada.
- Que el propietario no quede satisfecho y se niegue a pagar.
En el segundo caso, la comunidad de propietarios puede proseguir sus reclamaciones interponiendo un proceso ordinario por la cuantía
Puedes iniciar una reclamación judicial directamente.
No pagar es contraproducente y el propietario del negocio moroso tendría que ponerse al día. La junta vecinal puede saltarse convirtiéndolos en una amenaza, iniciar un proceso ordinario y centrar sus esfuerzos en otros aspectos de su comunidad.
Este proceso no es más que el reclamo legal en sí mismo. Debes presentar todas las facturas y documentos que demuestren que tu vecino te debe dinero que te reclama la comunidad.
El primer paso es confiar en los propietarios y organizar una reunión general para discutir lo que se debe hacer. A veces, un buen plan comienza con un pequeño paso y este bien podría ser uno de esos momentos.
Para la adopción de medidas judiciales bastará el voto de al menos el 50% de los propietarios. Esto se debe a que los morosos no tienen derecho a voto.
El juez puede ordenar la devolución del dinero y embargar cuentas y bienes.
Una vez iniciada la demanda por la vía judicial, el juez podrá condenar a la comunidad de vecinos por no acreditar o condenar debidamente al propietario. En este caso, exigirá la devolución de su dinero y podrá ordenar también otras sanciones.
¿Qué pasa si el moroso es un banco, caja o promotora?
En el caso de que la persona de que se trate sea un banco, caja de ahorros o promotor inmobiliario, el procedimiento a seguir no varía. El resto de propietarios tendrían que actuar de forma similar como si fuera cualquier otro vecino.
Si los propietarios de tierras y granjas son parte de la misma entidad, a veces tendrán desacuerdos derivados de un caso legal. Cuando esto suceda, los otros propietarios podrían verse obligados a ayudar a cubrir sus gastos durante este tiempo.
Plazo para la resolución: entre dos y seis meses.
Generalmente, según un abogado del Departamento Técnico Jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, “este tipo de procedimientos se resuelven en un plazo de entre dos y seis meses”.
Si la comunidad está contratando un abogado y un procurador, es posible que puedan ahorrar tiempo. La Administración de Fincas de la ADGM recomienda «ir al taller de la propiedad antes de volver a realizar la compra por las facturas que conlleva» tal y como establece el artículo 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si se vende o subasta el inmueble, el nuevo propietario afrontará la deuda.
Si el activo contra el que está reclamando se vendió, se subastó públicamente o pasó la propiedad legal a otra persona, entonces tendrá que pagar al nuevo propietario del activo las cuotas impagas. Los expertos recomiendan consultar la situación de pago del propietario con la comunidad de vecinos antes de comprar una vivienda.